卓越东部蔚蓝海岸大亚湾-大亚湾

卓越集团成立于1996年，总部位于深圳市福田中心区，经过二十几年的深耕，卓越已成为中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团，连续多年被评为中国房地产百强企业。

目前卓越以“立足深圳、布局全国”的策略，先后在深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞设立分公司，已开发代表性产品包括：卓越商务地产系列、卓越蔚蓝海岸系列，以及卓越城市豪宅系列。

卓越在深圳的商业写字楼综合体项目有卓越时代广场、卓越后海中心、卓越前海时代广场等，代表性住宅项目有南山卓越蔚蓝海岸、卓越皇后道、城市中心花园、以及近期在售的平湖卓越星源等。

卓越深莞惠在售项目一览（仅供参考）

【区位介绍】

项目位于大亚湾西区坪山河与石化大道交汇处，南北两侧分别为石化大道和龙海二路，均为区域主干道路，贯通整个大亚湾区并对接深圳。东西两侧的龙山五路、龙山一路等纵向路网，可连通惠阳淡水城区。

高速路网方面，由石化大道西行至坑梓入收费站转入沈海高速，或由澳头收费站经惠深沿海高速通往深圳罗湖、福田等主要区域，但项目距离高速入口均有一段距离。在地铁规划上并无优势，距离白洋站、沙田站大约4公里左右的距离，后期可依靠小巴换乘至14号线。

西邻坪山河惠州段，对岸为锦河湾、金溪湾、凯南广场。坪山河以西为大亚湾最靠近深圳坪山的“真临深”地带，也是临深房价*、热度*的区域之一。分布有大中华幸福城、德洲城、锦绣壹号、龙光城等代表性楼盘。

北临珠江四季悦城，南临秋谷康城，东面是天润嘉园和碧桂园太东蜜柚。此外东侧还分布有大亚湾儿童公园和板樟岭森林公园，均为区域内重要的市政休闲配套。但由于石化大道沿线待开发区域和工业用地较多，周边外部环境一般。

从航拍图中可以看到，整个项目由坪山河滨河路、龙海二路、石化大道及西面道路合围而成。新入市的五期高层最靠近坪山河，目前坪山河-滨河路段两侧绿化工程已在规划当中，未来建设完工后周边环境会得到极大改善。

【项目配套】

教育：北师大卓越实验学校（九年一贯制私立学校，于2016年9月开学）和晶晶幼儿园（一期）已开学，还将新增规划有一所九年制学校和两所幼儿园（3期、6期）。

商业：约2万㎡蔚蓝天地社区商业也已在运营当中、、星级酒店（规划）、综合肉菜市场（规划）。

交通：社区楼巴每日往返深圳，有宝安线、龙华线、罗湖线、蔚蓝海岸线、龙岗线等，可直达深圳各区。

休闲：两个社区泳池、约5000㎡会所（暂为售楼部）

更新*：2018-4-26

①项目区位
 
项目位于大亚湾坪山河与石化大道交汇处，北临珠江四季悦城，南临秋谷康城，西面是坪山河惠州段，东面是在建的天润嘉园和规划的崇德实验学校，由于周边还处于集中开发时期，社区内部虽趋于成熟，但是外部环境略显荒凉。

参考大亚湾西区北法定图则，可以看到沿龙海二路两侧主要以住宅用地为主，龙海二路以北还有大量原著居民用地，而龙海二路以南除了儿童公园和已建成的住宅项目以外，工业用地居多，另外商业用地占比较少，也奠定了此区域主要以居住和工业为主的发展方向。

②交通规划
 
项目在地铁规划上并无优势，距离白洋站、沙田站大约4公里左右的距离，后期可依靠小巴换乘至14号线。
 
深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，线路全长约9.1公里，全部采用地下敷设，设车站3座，连接深圳市福田-罗湖中心区。该线路定位为城市快线，设计时速为120km/*，建成后，从惠州南站到福田—罗湖中心区约1*，深圳段预计2023年完工，惠州段暂不得而知。

从《惠州市城市轨道交通线网规划》可以看到，惠州地铁4号线坪山河桥站、上田站都距离卓越项目不远，或能有效改善区域交通，但4号线属于远期规划，在*的2018年规划中变动较大，预计开工相当困难。
 
惠州地铁4号线站点：
　　新圩西站、新圩站、伯公坳站、白水寨站、横岭站、秋宝站、西湖桥站、白云站、坪山河桥站、上田站、龙山站、上朱屋站、响水河站、金湾花园站、中兴中路站、黄鱼涌站

　　*进展：
　　2018年1月16日，惠州住建局发布*的《惠州市城市轨道交通线网规划》，其中惠州地铁4号线线路规划进行了适当调整，站点名也大幅变更。
　　2016年12月31日，惠州市委书记、市人大常委会主任陈奕威做客“惠民在线”论坛时透露，未来惠州与深圳将有8条轨道*对接，其中就包括惠州地铁4号线。
　　2016年12月初，《惠州市城市轨道交通线网规划》通过了省住建厅技术审查，惠州地铁4号线线路大致走向逐渐清晰。

楼巴→深圳
 
楼巴是临深楼盘的改善交通的卖点之一，老牛看到楼巴候车点位于社区门口，而且有宝安线、龙华线、罗湖线、蔚蓝海岸线、龙岗线等，可直达深圳各区，但是出发*一般是9点，不适合上班乘坐。

商业配套

由于大亚湾属于集中开发区域，虽有商业规划落地，但碍于人流量等因素上，始终没有形成较强的商圈。

相比之下商业稍微好的区域，主要集中在大亚湾西区已开业的万达广场和比亚迪新村附近，但是人流量较一般；社区商业方面则主要依靠卓越蔚蓝海岸已开业的蔚蓝天地商业中心和对面秋谷康城引入的好又多购物广场；另外在项目西北侧，龙海二路上有在建的凯南广场4万㎡社区商业、国鑫购物广场，处于建设阶段，人气聚集依然很困难。

商业上蔚蓝天地和后期规划的酒店和肉菜市场，基本能满足社区生活需求，商业中心期待万达广场之外，更多的是依赖坪山中心区和惠阳老城的商业配套。

蔚蓝天地——约2万平米集中商业已开业，集超市、餐饮、美容、儿童娱乐及培训教育、日常便利服务等一体的“蔚蓝天地”。目前，中国银行、华润万家便利店、美宜佳、泰盛药房、东方启辰培训教育机构、邦德教育、爱呦呦儿童乐园、食尚秀味餐厅、川湘情、秦大碗等。

作为社区mall，相比之下还算不错，开业的店铺主要集中在一楼，部分品牌引入后迟迟未开业，招商方面还有待提高。

商业大致分布：
一楼：社区配套商业、华润万家社区便利店、餐饮、电器&家具
二楼：中西餐及酒楼
三楼：儿童乐园
四楼：教育培训

大亚湾万达广场——距离项目约3公里距离，占地面积5.46万平米，总建筑面积约为13.48万平米（其中：计容面积10.61万平米），包含1栋5层商业，超10万平米的大型商场，是集购物、休闲、餐饮等于一体的大型商业综合体。

作为大亚湾关注*的MALL，自去年开业以来，周边人气急剧上升，商圈吸引人流，高峰期红绿灯让老牛*次感受到大亚湾堵车的场景，开业典礼的时候人流量爆棚，但平时相比深圳人流量，依然是小巫见大巫。

教育配套

大亚湾目前实行十二年义务教育，也就是说小学、初中、高中都采取义务教育，在政策上有一定的优势，规划的学校也比较多，卓越内部已开学的就有北师大卓越实验学校、规划一所九年一贯制学校、紧邻东北地块还规划一所崇德实验学校，来替代目前比较老旧的崇德小学。

幼儿教育方面：

一期引入的省一级晶晶幼儿园已开业，后续3期、6期也规划有幼儿园，虽然社区规划有1.6万户，但以大亚湾的入住率来看，3所幼儿园足供家长选择。

小学、初中教育方面：

卓越东部蔚蓝海岸自带一所九年一贯制私立学校——北师大卓越实验学校，于2016年9月开学招生，占地面积6万坪米，总建面高达4万㎡，时光塔、食堂、图书馆、室内篮球场、户外足球场和地下停车场等，应有的配套实施一应俱全。  

以2016—2017学年上学期期末考试成绩为例，整体表现在大亚湾属于中上水平，但对于非一手业主上学收费会区别对待。

1.收费情况
凡是在2018年九月份入学并满足条件的卓越东部蔚蓝海岸小区一手房业主的直系子女，在*足够条件下享有免费*。
非一手房业主（包括卓越二手房业主及非卓越业主），小学学费：12818元/学期（原学费：13593元，宣教局减免金额：775元），初中学费：15616元/学期（原学费：16791元，宣教局减免金额：1175元）。

参考《2018年大亚湾西区街道公办小学招商服务范围示意图》可看到，卓越东部蔚蓝海岸的学区范围属于崇德小学，范围包括村庄（上田村、良垦、石禾坪、生茂、下屋、水口、新厂、大岭、太平岭），楼盘（珠江东岸、关山悦、御蓝湾、和府、天润、正兆千数），工厂（星华工业园、宝明科技园）。

崇德小学,是一所比较一般的学校，位于西区上田村，龙海二路与石富路交界处，是一所农村小学。学校占地面积8000平方米，教学楼建筑面积1000平方米，共有8间普通教室，6个教学电子平台。现有6个教学班，学生279人，教师13人。

在目前卓越对于一手房业主可免费就读的的情况下，可直接pass此公立学校。

未来根据大亚湾*规划，在社区东北侧地块，规划有崇德实验学校，作为新的九年一贯制公办学校，来应对大亚湾日益增长的入学人口。

文娱、休闲配套

大亚湾还处于集中发展阶段，项目周边主要以建设中的楼盘为主，休闲的文娱配套并不多，主要依赖大亚湾境内山体公园和预计近期开放的大亚湾儿童公园，或驱车去往澳头、惠东等金度假休闲，属于大亚湾西区共享配套。

紧邻项目西侧，政府承建的坪山河-滨河路段两侧绿化工程，或许是日常休闲散步的好去处，不过现在坪山河水质较浑浊，暂无景观可以言，期待早日开工建设，来提升周边环境。

惠州大亚湾坪山河两岸景观整治工程（惠阳交界至深圳交界段）

大亚湾儿童公园

位于西区塘尾，东靠龙山七路，龙山六路从中穿过，北临龙海二路，南距石化大道5公里。以集野外拓展、健身娱乐、科普教育、游船观光、植物采摘等功能于一体，以亲子游乐为主的综合性公园，结合地形，分为东侧、西侧，并分为8个功能区块，总面积约38.15公顷。

根据功能使用和地域划分，儿童公园共分为8个功能区块：东湖景区、彩虹水世界、欢乐游乐场、西湖景区、少年活动中心、主题农趣园、奇趣蘑菇山、七彩森林。

医疗配套

由于大亚湾常驻人口并不多，医疗配套并没有优势，除了项目自带社康中心，还有一些小型门诊外在周边，另外大亚湾比较有名的就是中大惠亚医院，可以使用深圳的医疗保险，不过距离项目有一定距离，如若有生病住院情况，惠阳老城区、坪山中心区，一定程度上可以共享医疗配套。

【项目概况】

卓越东部蔚蓝海岸占地面积约77万㎡，规划总建面约为250万㎡，其中可售面积约为219万㎡，分为8期开发，规划户数约1.6万。社区主要以高层住宅、别墅为主，辅以教育、商业、文娱等配套设施。 

卓越东部蔚蓝海岸，是临深片区屈指可数的超级大盘。项目一期于2011年入市，经过8年的开发建设，社区已逐具规模。现一至四期大部分已入伙，入住人口约四千余户。七期高层已售罄，五期高层于6月底入市，剩余的六、八期地块也在规划中，其中八期规划有酒店。

【项目动态】

项目目前在售最后一期八期，占地约9.69万㎡，建面38.54万㎡，共2331套房源。

项目五期占地面积5.6万㎡，总建筑面积约24万㎡，紧邻坪山河滨河路c段，规划41-52，共12栋高层住宅。其中44-46栋为47层超高层住宅，其余楼栋均为33层两梯五户，户型为96/126㎡3-4房。

52/49栋已于6月21日获批预售，目前在售中，价格区间为1.26-1.49万/㎡（带装修）。52栋交楼*为2021年8月，49栋交楼*为2022年5月，且52栋位于端头位，景观视野较好，每平米均价约高于49栋500元左右。其余高层楼栋会在下半年陆续推出。

更新*：2018-4-26

地块信息

卓越首次进驻大亚湾——在2007年楼市相对低迷的时期，卓越被广大媒体质疑资金链的问题，然而卓越却逆市而上，继续扩充其在华南区域的土地储备，首次进入大亚湾就斩获了77万㎡的战略用地，是其当时在华南区域最大的住宅用地，也凸显了卓越当时进驻大亚湾的眼光。

卓越将占地约77万㎡的住宅用地，分为8期，规划总建面约为250万㎡，其中可售面积约为219万㎡，主要以高层住宅、别墅为主，辅以教育、商业、文娱等，打造“卓越蔚蓝系列”第三代产品。

项目一期于2011年入市，经过7年持续的开发建设，社区已逐具规模，一至四期大部分已入伙，现在已开发到第7期，剩余的5、6、8期也在规划在建中。

项目整体规划

从卓越公布的规划图可以看到，整个社区由坪山河滨河路、龙海二路、石化大道及西面道路合围而成，占地面积约77万㎡，总建面约210万㎡，规划户数约1.6万。

社区主入口位于石化大道以西，由一期进入社区，别墅主要集中在一期和二期，位于社区入口中央位置，由三期、四期、五期、六期形成包围式格局，而七期和八期则位于小区北部，后期或设置出入口。

项目一期——主要以高层和别墅为主，规划有蔚蓝天地（社区商业）、游泳池、私人会所（暂为售楼部）。于2011年6月5日开盘，首推别墅单位，面积为145-275㎡之间，整体均价在1.5万/㎡，同年11月，推出80-140㎡二到四房高层产品，均价4900元/㎡。

项目二期——和一期类似，主要是高层和别墅，配建有一所晶晶幼儿园，于2012年12月1日开盘，高层均价在5300元/㎡，别墅价格相比一期有所下降。

项目三期和四期——均为高层产品，分别配建有一所幼儿园和一个游泳池，三期于2014年4月26日开盘，均价5500元/㎡，四期于2015年中期推出其后价格，由于2015年开始深圳楼市跳*，使得该项目水*船高，由5600元/㎡一直卖到了1.4万/㎡的价格。

项目五期——占地面积5.6万坪米，总建筑面积约24万㎡，紧邻坪山河滨河路c段，规划41-52，共12栋高层住宅，目前已获批建设许可证，预计将于2018年年底或明年初入市。

项目六期——主要为高层产品，北侧规划一所九年制公办学校和一所幼儿园。

其实北师大卓越实验学校早已开学，但属于私立学校，与当初购房介绍的公立学校不符，此前于2014-2015年引发前期业主大面积维权，惊动了政府部门，是当时大亚湾比较轰动的维权事件，其后北师大卓越以业主免费学费就读，此事才圆满解决。  其后开发商在政府规定下，调整6期地块，又规划了一所九年制学校。

项目七期（目前在售）——占地面积约5.7万㎡，总建筑面积约22万㎡，规划总户数1554户，七期先于五期开盘，现主推建面85-130㎡高层产品，精装修交房，均价13700元/㎡。

据老牛了解到，惠州目前楼市贷款利率上浮严重，卓越蔚蓝海岸的销售介绍，他们新盘合作的银行，利率普遍上浮40%左右，相比于深圳利率上浮高出不少。

项目八期——位于社区东北角，规划有一栋星级酒店，一座综合肉菜市场为社区服务，其他依然是目前主推的三房、四房的高层产品设计，目前还是一片荒地未开发，预计会是卓越蔚蓝海岸的收官之作。

不利因素分析

虽然整体容积率不高，但是陆续推出的七期、五期高层区域容积率＞4，相比于前面几期的的容积率要高，而建筑密度尚可以接受，整体来讲舒适度高层还算不错。

八期规划的综合肉菜市场，特定*段可能会有居住带来一定的影响，比如夏季炎热变质后的猪肉菜品或引发恶臭。如果在步行买菜可承受的距离内，选择离肉菜市场远点的户型，居住体验会更好。

社区东侧，靠近1期在建的天润家园工地，和3期、4期陆续会开工，在施工当中产生的噪音、灰尘，势*会影响居住体验。

难以忍受的高压线——沿龙海二路一路高压线，紧邻卓越蔚蓝海岸北侧，雨天出行7、8期或存在一定的安全隐患，由于高压线走地下成本较高，目前大亚湾方面暂没有改善方案。

北师大卓越实验学校西北则，还有一个变电站，暂不知道会不会有影响。

126㎡四房两厅两卫

分布在41-43、47-52栋，每层有1户。南北通透双阳台设计，客餐厅竖厅设计，4.2米开间。三个卧室均为南向采光较好。北侧套内阳台可改造为房间使用，主卧带独立卫生间和衣帽间，书房位于门口。

96㎡三房两厅两卫

分布在41-43、47-52栋，每层有4户。客餐厅狭长型竖厅设计，开间仅3.6米，空间较窄不利于家具摆放，且景观阳台小。三个卧室仅主卧为南向，次卧空间局促，北侧的套内阳台可改造为房间使用，厨卫空间较小。

此次备案54栋新品。

54栋详细备案价

更新时间：2020-12-24

此次备案#55、56栋新品；

55栋33层高，分为2个单元，每层个单元4户；

55栋详细备案

56栋33层高，每层5户；

56栋详细备案价

更新*：2020-08-14

项目此次备案北区#60、61、62栋新品；

此次备案的户型为85-98㎡，价格区间为1.54-1.91万/㎡；

更新*：2020-05-25

项目此次备案北区#58栋新品；

58栋分为两个单元，33层高，每单元每层5户；

户型为85/98㎡，价格区间为1.35-1.64万/㎡。

更新*：2020-05-06

项目此次备案南区#44、45栋新品；

两栋均为超高层，47层高，每层6户；户型为100/131㎡，价格区间为1.2-1.73万/㎡。

此次备案的两栋，楼层之间差价不大，户型之间差价较大；整体备案均价为1.52万/㎡。

更新*：2020-01-03

项目此次备案南区#46栋新品。

46栋为超高层产品，47层高，每层6户。

户型为101-131㎡，价格区间为1.32-1.7万/㎡，整体备案均价1.52万/㎡。

更新*：2019-09-20

此次备案的是五期#50、51栋新品。

50、51栋均为33层，每层5户，户型均为95/125㎡。50栋和51栋价格区间均为1.41-1.59万/㎡。

两栋每个楼层的单价一样，19-32层的单价一样。其中4-5号房价格*，单价*的楼层在2层。

更新*：2019-07-23

此次备案的是五期第43、47、48栋，均为33层高，每层5户。户型为95/126㎡，价格区间为1.33-1.55万/㎡。

更新*：2019-5-31

此次项目备案7期第41、42栋；2栋均为33层高每层5户。户型为96/125㎡，价格区间为1.28-1.49万/㎡。

第41、42栋，楼层之间差价很小，主要是房号之间差价较大，同楼层1-4号房为96㎡，之间*与*房号的单价相差1200-1500元/㎡。

更新*：2018-06-13

此次备案7期31栋，31栋34层高，每层5户共163套住宅和11套商铺；户型为85-125㎡，价格区间为1.27-1.47万/㎡。

总结

（1）31栋19-33层的房源单价一样；

（2）96㎡户型房源最多，价格区间最大。

更新*：2018-03-29

此次备案七期36栋分为两个单元1单元28层，2单元18层，共215套住宅房源19套不可售房源。户型为83-127㎡，价格区间为1.26-1.45万/㎡。

其中2层每单元3户，19层只有1单元为4户，其余楼层均为每单元5户。

总结

（1）95-97㎡户型套数最多，价格区间最大；

（2）1单元价格*的房源在19-27层，2单元价格*的房源在17-18层。

更新*：2018-03-02

此次备案北区30、37栋；30栋34层高，共183套房源，户型为84-127㎡，价格区间为1.27-1.44万/㎡。

37栋分为两个单元1单元28层，2单元18层，共228套房源，户型为83-127㎡，价格区间为1.28-1.49万/㎡。

总结

（1）30栋房源的价格略低于37栋房源；

（2）5个户型中B3户型，单价*，C户型单价*。