新彩苑龙华区-民治

项目的主导开发商是中国宝安集团股份有限公司，简称宝安集团。该集团成立于1983年，曾是深圳综合实力十强企业，业务涉及酒店、旅游、生物医疗、新材料、新能源及房地产开发等领域。

虽然“房地产开发业务”被列入宝安集团的“主要经营业务”的名单之中，但实际上，其地产之路走的并不顺畅，退出房地产的传言时不时传出。

据相关媒体披露，去年宝安集团的地产业务收入是其主营业务中的一项，在总营收中占比仅为8.35%。

在深圳，宝安集团除新彩苑之外，2016年13.2亿收购华信达房地产55%的股权，获得龙岗区横岗街道茂盛片区城市更新项目的开发与建设权。

除此之外，目前没见有其它实质动作。已有的项目均为08年及以前所开发，包括龙华的世纪春城、宝安的碧海名园等。

地块区位及交通环境

新彩苑位于龙华区民治街道白石龙片区，新区大道的西侧，距离地铁4号线白石龙站约500米左右（百度地图测量，仅供参考）。

新区大道正在建设有地铁6号线，以高架的形式经过新彩苑的西侧，然后在中航阳光新苑后高架段完全入地。但在白石龙片区不设站点，最近的站点是深圳北站或梅林关站。

项目具体是在深圳北站商务区的南面，梅林关口的北面，扼守福田与龙华核心区之间。

白石龙片区由于近关口及市区，整体区位优势突出，曾是深圳特区一体化的示范区，接受福田区等市中心区置业外溢的承接地，区域价值得到了长足的发展。

按照功能定位，这里还将以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

目前白石龙片区新地开发已接近尾声，原属于区域内少量的工业厂房也全面转为商住房。这使得白石龙片区是较为纯粹的，以居住功能为主导的住区。

包括新彩苑的前身，即是白石龙工业区旧改项目。项目最早于2012年列入深圳城市更新单元计划第五批计划，2014年10月开始物业拆迁，将近4年的建设期，直至近期才准备入市销售。

白石龙片区不大，后续也没有太大的改造空间了，区域内的厂房基本绝迹，而民房社区整体设施相对完善，在当前发展租赁市场的大环境下，暂时还未有关于民房拆建的计划。

因此，待新彩苑入市后，片区内将保持稳定，居住属性较为浓厚。并且，居住房源的定位层次跨度大：有大比例的民房，也有民兴苑、龙泽苑之类的保障房，还有万科金域华府、龙光玖龙玺等高档社区。

 周边配套

②医疗健康

由于地处关口区位，新彩苑的大多配套是在市区的辐射范围内，包括市儿童医院，市二人民医院等。在北面的红山及民治大道一带，规划有新华医院和市第二儿童医院。

新华医院
位于新区大道东侧

概况：规划建设病床2500张，拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

预计建成*：2020年底前


深圳市第二儿童医院
在民康路与民治大道的东北交汇处

概况：总占地面积4万㎡，总建面28.22万㎡，规划1500张床位，为三甲医院。

预计建成*：预计2021年竣工

③商业配套

白石龙片区是比较纯粹的居住片区，不过近几年社区商业发展迅猛，除万科金域华府的双层底商、以特色餐饮为主的上河坊外，还出现了星河coco city这类比较大型的集中商业，组合业态丰富，零售档次相对提高。

龙光玖龙玺的底商也将陆续开业，加之新彩苑自身有2万多㎡的商业物业，社区商业配套足矣。

另外，项目近4号线白石龙站，4号线目前串联起了福田中新区和龙华新中心、老城区，几乎每个站点都有大型商业节点。包括少年宫站的中心书城、会展中心站的皇庭广场、卓越intown、红山站的九方购物中心，以及未来的招商&华侨城联合体的红山6979等。可谓应有尽有。

④休闲配套

在新彩苑的正南方位，正在建设着白石龙音乐公园，占地面积约11.5万㎡，是一座以音乐元素为主题的大型公园，将是片区内主要的公共休闲空间。去年年底基本雏形已显现，开放*不详。

两者相距距离约300米，不过需要穿过新区大道和厦深铁路桥底隧道，略微麻烦。

项目规划

1、项目占地面积约2万㎡，总建面约13.17万㎡，计容建面约9.6万㎡，其中：

办公建面约4.3万㎡，住宅建面约3万㎡，幼儿园2400㎡（3层楼），商业约2.3万㎡。
无论占地还是建面，新彩苑都称得上是片区内规模相对比较小的商品房社区。

2、新彩苑规划有4栋楼，其中：

1栋、3栋A/B座（即2号楼A/B座）是商业办公楼（4.5米层高和5.1米层高）。据说1栋是由开发商自持不对外发售，3栋可能会改成“类住宅”产品销售；


2栋是幼儿园，规划为9个班级。

3、预计可售住宅房源约有295套，户型面积段为建面约83-122㎡，包括：

约83㎡3房2厅1卫；
约89㎡3房2厅2卫；
约122㎡的4房2厅2卫。

具体户型有待正式公布，后续再做补充。

新彩苑的户型区间段跟片区内新入市的龙光玖龙玺（2015年入市，2018年3月尾盘销售）差不多，玖龙玺为建面83-135㎡。

4、机动车停车位共443个。对于住宅房源来说，是够用的，但结合商业办公考虑，还需看后期物业的安排分配。

5、住宅1层设置有沿街商业，而主要的商业空间规划在3栋的1-7层。也就是说3栋A/B座1-7层为商业，7-21层为办公。

6、保障房建面约1700㎡，预计仅有25套，仅供参考。

位于4栋B座的“一条腿”上。属于龙华区属保障房，具体申请条件和用途咨询【深圳安居房】。

7、在1栋的写字楼下，规划有社区健康服务中心、社区管理用房等社区相关配套。

8、类似的小型垃圾转运站、再生资源回收站也设置在1栋写字楼下，具体位于首层西北角，对住宅的影响小，布局比较合理。

9、同样在1栋的写字楼首层规划有公交首末站。

不利因素

1、虽然新彩苑将垃圾转运站和公交首末站等相关配套设置在1栋的写字楼首层，并且地块之间是相对切割分离的状态。

但毕竟该项目的规模有限，车次频密的话，对社区局部、空间环境有一定的负面作用。

今年1月所摄实景图：

2、新彩苑大体位置一般，但局部小环境比较一般，尤其是北向的城中村缺乏有序地地块规划及管理，略显杂乱。

3、宜居属性一般，社区物业业态过于丰富，居住体验并一定好。

4、容积率4.07，建筑与建筑之间相对紧凑，部分楼层单元与项目自身及周边物业存在对视较为严重的问题。

项目于6月6日获得预售许可，目前已在规土委官网公示其备案信息，共备案799套房源，其中住宅295套，商业258套，办公产品246套。建面34.23-3636.59㎡的户型产品，均位于1栋，备案均价为6.4万/㎡，单价3.9-12.6万/㎡，总价  197.7万起，套均总价448万。

在备案价出来后咨询该项目的销售人员，据称本次备案的住宅房源预计下周三（6.20）开盘。

住宅：共备案295套住宅产品，为建面81.78-122.52㎡的户型产品，分别1栋1号楼A座3-28层，共102套；1栋1号楼B座3-30层，共193套，备案均价为6.4万/㎡，单价5.93-7.1万/㎡，总价495万起，

商业：共备案258套商业产品，为建面34.23-3636.59㎡的户型产品，分布在1栋1、2号楼裙楼以及1栋2号楼A、B座，备案均价为6.6万/㎡，单价3.88-12.61万/㎡，总价205万起，。

办公：共备案246套办公产品，为建面34.23-59.09㎡的户型产品，分布在1栋2号楼B座，7-19层，备案均价为5.9万/㎡，单价4.8-6.5万/㎡，总价198万起。

备案价详情：

本次备案的住宅产品部分：共备案295套住宅产品，户型为建面81.78-122.52㎡的户型产品，分别1栋1号楼A座3-28层，共102套；1栋1号楼B座3-30层，共193套，备案均价为6.4万/㎡，单价5.93-7.1万/㎡，总价495万起，。

各户型总价从低到高排列如下：

本次备案的商业产品部分：共备案258套商业产品，户型为建面34.23-3636.59㎡的户型产品，分布在1栋1、2号楼裙楼以及1栋2号楼A、B座，备案均价为6.6万/㎡，单价3.88-12.61万/㎡，总价205万起

各户型总价从低到高排列如下：

本次备案的办公产品部分：共备案246套办公产品，户型为建面34.23-59.09㎡的户型产品，分布在1栋2号楼B座，7-19层，备案均价为5.9万/㎡，单价4.8-6.5万/㎡，总价198万起。

各户型总价从低到高排列如下：